回归资产管理本质的长租公寓 如何锻造运营能力?

发布时间:2019-02-28

从野蛮生长到大鱼吃小鱼, 长租公寓的发展进入深水区,开年便以蛋壳公寓2亿美元收购爱上租、复基集团接手寓见公寓两桩大型收并购拉开序幕,在全球资本寒冬的笼罩下,更添一分阴霾。但跟地产开发行业类似,公寓行业的市场集中度提高仍是一个相对漫长的过程,一定规模下的盈利仍是考验各公寓运营的核心。在知名品牌公寓聚集、房源竞争激烈的上海,有这样一家创业系公寓,在行业冬天竟然实现了数千间房源规模下的全公司整体盈利。



房源管理半径越小,密度越高,运营效率越高


有数据显示,截止2018年9月,上海长租公寓总体量约55万间,其中分散式长租公寓约44万间,占比高达80%。这其中既有自如、蛋壳等龙头,也不乏快速发展的中小品牌。创立于2015年的微舍就是分散式公寓起家,但在后续的发展中,微舍却转变了原有的运营策略。


分散式虽然进入门槛低、扩张速度快,但其存在的弊端也日益显现。“在运营过程中,我们感到分散式公寓颗粒感过大,分散的房源会降低运营管理效率。” 有超过10 年公寓资产管理经验的微舍创始人朱成通表示。实际上确实如此,相较于集中式公寓,分散式公寓的管理半径大,不仅管理效率低,服务质量也会打折扣。


能否让原本分散的房源集中在一个小区?基于管控成本、提升效率的综合考虑,微舍转变了拿房策略,由通过小业主、中介收房转变为与开发商、物业合作。形成了以小区为单位,批量拿房的集散式商业模式,集散式公寓摒弃了集中式及分散式公寓的弊端,并保留了二者的优势,收房及管理效率明显提升。




朱成通告诉笔者,经过房源优化及调整,微舍目前覆盖上海近30个小区及物业,其中以集散式和集中式房源为主,未来将继续扩大集散式房源规模。同时,微舍的品牌及产品定位也有自己独特的调性。产品以舒适型一居室、两居室为主,致力于打造有情感有温度的共享社区,让租客共享欢乐,共享生活。



良好的经营现金流是穿越行业周期的基础


政策的持续向好,加之资本的助推,长租公寓在2018年夏天进入了激进模式。在无规模不经济,以抢占市场为先导的片面逻辑下,不论规模大小,多个品牌加入了这场房源争夺战,不惜烧钱拼规模,其中以租金贷作为资金杠杆的企业更不在少数。就在行业扩张高歌猛进的时候,现实给了公寓人当头棒喝。鼎家、寓见等公司因资金链断裂相继暴雷,租金贷业务随即被叫停。


租金贷的被叫停意味着整个行业的融资现金流在加速流出,也就是全行业基本处于停贷的状态。不仅停贷,存量的租金贷业务在持续还款导致公寓无法收到租客租金,而业主的租金每月还需要按照合约继续支付,因此现金流入低于现金流出。租金贷比例越高的公寓现金流差额越大,直到无力支付业主租金,这便是暴雷之源。


微舍是上海第一批租金贷试点的公寓,尝到过杠杆的甜头,“但在快速的规模扩张中,理性挑选优质资产做好产品及服务溢价,保障良好的经营现金流,慎用租金贷等杠杆是微舍运营工作的重中之重“微舍创始人朱成通向笔者介绍道,”潮水退了,便知道哪些人在裸泳“。


资金对于公寓行业的意义已无需赘言,但它也是一把双刃剑。多少资本捧出的幸运儿因此夭折。所有新兴行业在发展的初期都是野蛮生长,物竞天择,适者生存,最终能够健康运营的企业一定是深谙风险把控之道,进退有余之术。当外部环境遇冷时,可韬光养晦,放缓脚步,当春天来临时,可充分汲取阳光雨露,健康成长。


▲ 微舍共享社区



回归本质是公寓存量资产管理的根本


痛定思痛,公寓运营唯有回归物业资产管理的本质才是正轨。公寓行业是民生行业,“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。公寓运营商一端链接着物业业主的信任与托付,另一端承载着用户的港湾与希望。当一切的出发点回到更好地服务业主和租客上,而不是一味的追求规模、融资,企业也会少走许多弯路。在住房租赁行业打拼10多年,朱成通深有感悟。


“很多业主选择微舍,其实是因为信任,租客看到我们精致温馨的产品,尤其是房间内灭火器及煤气报警器等小细节时,选择的也是信任。“因此,一路走来,合作方从小业主到知名开发商,遍及上海的近30个社区。“几千个房间,累计服务数万名租客,没有什么事是比安全更重要的事了。”

作为微舍的掌舵人,朱成通经常教导团队,而这种居安思危的意识也贯彻到公寓经营中。一方面,尊重商业逻辑,稳扎稳打,审慎对待项目研判,另外一方面深挖用户需求及产品设计,做好开源。同时加强内部运营管控,将房源获取、产品打磨、营销推广、售后服务、人员培训机制标准化,制定SOP。并持续优化IT系统、财务流程,全面提高人效,实现节流。


▲ 微舍共享社区


此外,他还把公寓项目获取比喻为原材料采购,“这个行业是生产加工业,原材料采购非常重要,因为采购成本占取了销售收入非常高的比例”虽然项目的重要性不言而喻,但将其比喻为加工制造的,朱成通或许是第一人。 “其实开发获取本身已经决定整个项目的毛利,后期运营能力可能只是微调。” 作为公寓产品的基石,项目的位置、开发成本都将对后期运营及盈利产生巨大影响。


长租公寓市场是长期投资,健康运营尤为重要。微舍将以更开放的心态,携手更多资产方,通过标准化的管理体系,为资产方提供更安全、稳定增值的存量公寓资产管理服务,为租客打造更加舒适、温暖、安心的产品。



结语:


公寓创业者的众生相中,有人凭一腔情怀进来,苦心孤诣后逐渐迷失方向;有人将互联网思维奉为圭臬,却在资本驱使下深陷规模迷局。事实证明,在长租公寓这个长链条运营的行业中,没有强运营及盈利能力的品牌注定不会长久。


在公寓行业厮杀激烈的上海,微舍的规模体量并不显山露水,但创始团队十多年的专业公寓运营背景,让微舍少走了很多弯路,也获得了资本市场的青睐,在2018年底完成了新一轮股权融资。


据迈点研究院预测,到2020年长租公寓房间供应规模可达1000万间。即两年内,长租公寓市场还将以年均50%的复合增速进入上升通道。广阔的市场前景下,朱成通对于行业未来抱有充足信心,相信中国经济的未来,更相信租赁市场。回归商业本质的公寓运营是一场持久战,十分考验企业的耐力和精细化程度,而这正是微舍擅长的。朱成通坦言,2019年将继续发力,实现微舍的稳步增长。


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