2019,“流浪房东”的生存大计

发布时间:2019-02-21

这个春节,《流浪地球》成了黑马,中国的英雄主义电影终于有了点不一样的味道,不再只有大喊大叫的爱国,带着地球流浪2500年生死未仆命悬一线,一样的世界一样的苦难,没有贫穷富贵只有生的渴望……这种感觉是不是很像当下的长租公寓?超级宏大的未来,努力奋斗的创业者,非生即死的挣扎。想想早期那些预测,大B吃小B、同行激烈竞争都还没有真正开场,一些公寓企业自己就败了,但也不至悲观,毕竟不断有企业融资、扩张,就在今天,行业老兵窝趣公寓发布了B轮近2亿融资的消息

从狂热到冷静,多了反思的公寓创业者会如何布局自家的生存大计?我采访了一些创业者,想能从他们那儿,找到答案。


1

将来只有少数人“玩得起”

王戈宏   新派公寓创始人


2019是长租公寓回归本质的一年,对大多数品牌来说是一次重新再创业的机会!检讨商业模式,更专注于居住产品的研发,以及打造资产管理能力会是趋势!基于资本市场的谨慎,行业品牌间互补性的整合并购将会大量发生!还有一个巨大的机遇就是资产证券化,央行也在积极推进挂牌REITs,在项目的门槛以及税收方面据说都会有重大突破!

未来长租机构拼的就不一定是一般意义的房间数规模,而品牌的定价权,产品的客户粘性,坪效的创造力,资产增值的运作能力将是构建壁垒的重要方面。可能会出现几个真正的轻重并举、拥有细分品牌群的类似酒店集团性企业。将不再是一个随便能进入的行业,而会是整合品牌力、产品力以及资管力一起的高壁垒产业!

对于新派,2019拓展的基础是14321,既通过1个品牌、4档产品、3个量化标准、2套数据系统、1个REITs的实践经验来与各类资产主以及大资本合作!目前,深圳、南京、成都的“托管+REITs模式”正在陆续落地!


2

关键是盈利

魏良庆  寓多多创始人


重新理解长租公寓,既是一门提供租房服务的长链条生意,也是一门资源整合的生意,从获取房源、设计装修、营销出租到服务运营,公寓企业的所有部门都需能够各自为战、化整为零,即要求有单兵高效的作战能力,有要有组织的协同能力。

我们也算幸运,始终关注修炼内功,才能相对顺利地走到现在。2019年,首先需要突破的是,寻求对产品和服务的升级,寻求更多看好长期,有创业精神的合作伙伴一起参与,为业主和租客提供更好的租房服务。

过去3年的教训,在选择合作伙伴方面,古人所说的门当户对是很有道理的,小作坊背景、没有老板格局、没有经营规划的合作伙伴要陆续淘汰,当然,选择是相互的,优质的资源和资金也在寻找运营优良的公寓运营商。未来,公寓运营商的资源整合能力,显得尤其重要。

运营方面,需要加速打磨运营的精细化程度,一切业务数据化,一切数据业务化,让数据驱动,数据为业务画像,给用户提供更加精准化,个性化的服务。同时,后台的数据也要能指导业务发展,实现数据和业务的深度融合。

对于运营商来说,需要有能与之匹配的 IT支持能力,但大多数运营商不是互联网基因出身,这是一门必修课。不是简单的,把市面上的标准化公寓系统拿来就用,公寓运营的每一个阶段都会碰到不同的问题,所以,一定程度上的个性化定制或者自身的研发能力也是要考虑的,当然,这需要每个运营商根据自身的发展阶段去做平衡。

关键还是分散式的盈利痛点,急需解决。为了加速推动,在我们接下来的发展,运营中将综合考虑资金净流入、利润率、满租率、业务增长和客户维护这5个重要指标。简单的说,公寓运营不是简单的拿房和出房,以上5个指标都需要逐步落实到位,未来,盈利问题就让时间去证明。

未来的每一步都很重要,当然,只要始终坚持顾客第一性原理,长租公寓作为后地产时代的最后一座金矿,前景会越来越好。对于公寓创始人来说,也是要去承担终极压力的,自身的知识获取和思维格局边界需要不断突破,为企业自身的发展指明方向。


3

救赎和发展

  朱成通  微舍公寓创始人


可以说,整个18年是行业自我救赎的过程,都过得不容易。拿到第一笔融资后,我们加快扩张节奏,但加速扩张了3个月,到去年6月我们就慢下来,当时已经明显预感到下半年资金链将全面收紧,一旦收紧就会导致行业资金流动性风险,冬天可能要来,所以提前储备准备过冬。

但是同时感受到了危中有机,自2015年以来,大批量的公寓创业公司出现又阵亡,但复合所有行业初始野蛮生长的规律,接下来会有一个回归理性的过程。尽管投资泡沫破灭,但长租公寓市场供需关系没有变化,仍然是一个万亿级的市场。另一个角度,从国内外经验看,长租行业市场集中度提升仍有一个过程,最终会有全国10强、5强,并且诞生上市公司。存量资产管理本身的需求没有变化,只是野蛮生长阶段及受互联网思维的影响,加上行业专业人才沉淀不够,很多公司出于战略考虑,扩张趋于非理性,重视规模、忽略质量,因此底盘不够稳的企业风险抵抗能力也比较弱。

其实去泡沫的过程挺好,行业热钱会少很多,大家在扩张和运营时也会更理性。爱屋及乌融资太顺利,把钱都拿去做用户补贴,链家稳扎稳打多年,所以将融资款最终选择收购兼并。来的太容易,消失也会很快。

微舍深耕上海近四年,没有股东背景,没有雄厚资金支持,从草根创业团队开始,到现在运营上海近30个社区,并且实现整体盈利,靠的就是尊重商业逻辑,重视每一次项目投资研判,珍视每一次产品设计,力求为用户提供最舒适的居住体验。同时加强内部运营管控,将房源获取、产品打造、销售运营、售后服务、人员培训持续标准化,优化信息系统、财务流程,全面提高人效。因此在2018年底,又完成了新一轮融资,为未来积蓄了更多发展力量。

过去行业有些企业一直在用年化20%的钱做投资收益率10%的事,盲目扩张,运营成本高企,因此经营现金流持续负数,并且开始滚雪球。

公寓行业的本质是服务行业,一端服务业主,另一端服务租客,收入来源主要依靠产品溢价和服务溢价。因此2019年,我们将持续打造更优质的公寓产品和服务,理性扩张,继续提高资金和资产的转换效率,用更低成本的资金打造更高收益的项目,坚持公寓运营回归商业本质。



可以预想2019年的长租市场,一面是深渊,死亡、并购的阴影就在脚下,一面是光明,未来需要从现在的每一步踏实走起,修炼内功,尊重商业本质更理性的发展,考验盈利的时刻已经到了。

可贵的是,大多数公寓创业者都有一个叫做“坚持”的美德,前程漫漫,没有所谓的成功榜样可供参考、模仿,但我们从未懈怠。


好在,我们也不用等2500年。


微舍

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